Функции заказчика застройщика в строительстве градостроительный кодекс

Каковы функции застройщика в ходе строительства — НалогОбзор.Инфо

Функции заказчика застройщика в строительстве градостроительный кодекс

Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать.

Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г.

№ 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.
Читайте также  Жилищный кодекс РФ капитальный ремонт многоквартирных домов

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц.

В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик.

Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией.

Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.

8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624.

Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства.

Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.
Читайте также  Публичные слушания градостроительный кодекс

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kakovy_funkcii_zastrojshhika_v_khode_stroitelstva/107-1-0-2683

Федеральное государственное унитарное предприятие

Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве

ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»

Состав и содержание основных функций заказчика

Практическое пособие

Москва
2006

СОДЕРЖАНИЕ

Введение1 Область применения2 Нормативные ссылки3 Термины и определения4. Основные функции застройщика или заказчика (заказчика-застройщика) при разработке и реализации инвестиционных проектов4.1 В области планирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений4.2 В области оформления правоустанавливающих документов на земельный участок4.3 В области заключения договоров, в том числе договоров подряда4.4 В области обеспечения проектной документацией и получения разрешения на строительство4.5 В области финансирования, учета и отчетности4.6 В области материально-технического обеспечения4.7 В области обеспечения строительства объекта и освоения строительной площадки4.8 В области строительного контроля (технического надзора) за строительством4.9 В области приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и их государственной регистрации5. Основные функции Государственного заказчика5.1. В области планирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений5.2 В области заключения государственных контрактов5.3 В области обеспечения проектной документацией5.4 В области финансирования, учета и отчетности5.5 В области осуществления строительного контроля (технического надзора) за строительством5.6 В области приемки в эксплуатацию законченных строительством объектовПриложение Перечень законодательных и нормативных правовых актов, а также иных нормативно-технических документов, на которые сделаны ссылки в Пособии1. Законодательные акты Российской Федерации2. Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации3. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти

Пособие о составе и содержании основных функций застройщиков, заказчиков, (заказчиков-застройщиков), государственных заказчиков при разработке и реализации инвестиционных проектов (далее — Пособие) подготовлено Федеральным государственным унитарным предприятием «Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве» (ФГУП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»).

Настоящее Пособие входит в систему организационно-методических документов по оказанию инжиниринговых услуг при разработке и реализации инвестиционных проектов.

В Пособии приведены основные функции застройщиков, заказчиков, (заказчиков-застройщиков), государственных заказчиков при разработке и реализации инвестиционных проектов, установленные законодательными и нормативными правовыми актами, иными нормативно-техническими и организационно-методическими документами в области обеспечения правовых основ строительной деятельности, освоения строительной площадки и материально-технического снабжения, а также осуществляемые ими в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Пособие предназначено для специалистов принимающих участие в инвестиционно-строительной деятельности.

Введение

Положением пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 25.02.

99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. При этом пунктом 6 статьи установлено: «Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними».

Указанные законодательные положения послужили основой для подготовки настоящего Пособия, содержащего, как правило, законодательно обоснованные основные функции заказчика.

Материалы Пособия носят справочный характер и ставят своей целью сократить трудоемкость изучения законодательных и нормативных правовых актов лицами, которые осуществляют функции заказчика при разработке и реализации инвестиционных проектов, на основе целевых (адресных) ссылок на положения этих актов, определяющих основные функциональные обязанности специалистов служб заказчика и, тем самым, способствующих обеспечению их деятельности в правовом поле.

Источник: http://www.stroydoctor.ru/normbaza/funzak

Изменения Градостроительного кодекса в части тех. заказчика

Закон об изменениях в Градостроительный кодекс принят и одобрен летом 2016 г. (Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 372-ФЗ).

Предполагается, что изменения будут вводиться постепенно, поэтому некоторые положения поправок начнут действовать только с июля 2017 г.

Основные изменения коснутся лица, которое должно заключать договор подряда в интересах застройщика или реализующее другие его полномочия.

Услуги технического заказчика предполагают участие в строительстве стороны, не являющейся участником подрядного соглашения, и по новым правилам требования к этой организации значительно изменились.

Читайте также  Понятие общественного места в административном кодексе

Основные положения поправок

Поправки от июля 2016 г направлены на совершенствование законодательства в области работы саморегулируемых организаций: меняются права и обязанности их участников, а также отношения между ними.

По новым правилам Техзаказчик обязательно должен быть участником СРО, работающей в сфере инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции и капремонта. Услуги заключаются в получении ИРД, предпроектной проработке, контроле проектирования и строительства, реконструкции.

Техзаказчик должен обозначить предметы конкурсов и организует их проведение, получить разрешение на проведение работ, а также осуществлять надзор за всем ходом проектирования и реализации проекта.

Участие в саморегулируемой организации повышает ответственность этой организации и позволяет контролировать ее деятельность.

Членство для техзаказчика и подрядных компаний регулируется следующими положениями Градостроительного кодекса:

  1. Согласно редакции статьи 47, части 2 пункт б, участие в СРО не является необходимым для государственных и муниципальных компаний, которые заключают подрядный договор для проведения инженерных изысканий с государственными органами исполнительной власти и госкорпорациями, а также органами самоуправления. Это положение действует, если госорган выступает в роли технического заказчика.
  2. Согласно поправкам в статье 48, часть 4, разработкой проектной документации по договору, который заключается с застройщиком или техническим заказчиком, имеют право заниматься исключительно члены СРО. При этом проектированием могут заниматься ИП и юридические лица, если они состоят в саморегулируемой организации.
  3. По ст. 52, часть 2, заключать соглашения о строительстве и реконструкции с застройщиком или техзаказчиком имеет право только компания или ИП, состоящие в СРО. Ответственность за выполнение работ по этим договорам возлагается на главных инженеров.
  4. По ст. 52, часть 2, пункт б, ИП или юр. лицо вправе оформлять договор с застройщиком и техническим заказчиком без принятия в члены в СРО, если общая величина обязательств по реализуемому проекту составляет не более трех млн. рублей.

По новым правилам расширяются полномочия СРО по контролю работы своих участников, погашение возможного ущерба предусматривается из средств компенсационного фонда.

Она имеет право проверять работу участников, а при недобросовестном исполнении ими своих обязанностей исключать их из рядов, после чего организация или предприниматель теряет право на подписание договоров и получение крупных подрядов.

Деятельность тех. заказчика также контролируется по уставу СРО, его задача – действовать в интересах Застройщика.

Поскольку членство в СРО для Технического заказчика стало обязательным, заключение договора подряда и участие в сделке без вступления в нее невозможно.

Эти поправки призваны упорядочить строительный рынок и повысить надежность заключаемых сделок. Она контролирует работу участников и несет за них полную ответственность.

Требования к деятельности  Технического заказчика

Новая редакция Градостроительного кодекса начнет действовать с 1 июля 2017 г., и с этого момента им сможет стать только юр. лицо, являющееся государственной организацией или членом СРО.

ФЗ 372 предусматривает важную тонкость: по новым положениям законодательства допускается создание отдельных компаний, которые будут заниматься инженерными изысканиями, проектированием, стройкой, реконструкцией и капремонтом.

Однако участников рынка интересует возможность создания единой структуры, которая будет выполнять одновременно все эти функции, а также нести полную ответственность за результаты своей деятельности, материальная ответственность предполагает выплаты пострадавшим из средств компенсационного фонда в соответствии с уставом. Задача тех. заказчика – следить за выполнением обязательств подрядной фирмой, контролируя ход работ на каждом этапе.

Государственное управление строительства бюджетных объектов

С 1 января 2016 года в России предполагалось ввести государственное управление строительства бюджетных объектов через новое госучреждение – единого технического заказчика. Эту роль по проекту должно было играть федеральная автономная организация (ФАО) «РосКапСтрой».

Государственная компания станет регулятором и организатором строек, которые финансируются из бюджета, это позволит более экономно и целенаправленно расходовать средства. Поручение Президента появилось еще в 2014 году, однако до настоящего времени оно не исполнено.

В настоящее время дорабатывается правовая база, и идут организационно-кадровые мероприятия, новая структура должна заниматься реализацией государственных проектов Минстроя.

Необходимость в ней давно назрела: строительство бюджетных учреждений – особая область, требующая повышенного контроля со стороны органов власти.

Идея создания службы существует уже давно: в некоторых регионах создано общее управление капитального строительства, которое занимается всеми государственными проектами и обеспечивает профессиональное управление. Идея признана результативной: она позволяет сократить траты бюджетных средств на 20%. Можно ожидать, что в скором времени подготовительные мероприятия будут закончены, и новая организация приступит к работе.

Источник: https://rantadevelopment.ru/stati/izmeneniya-gradostroitelnogo-kodeksa-v-chasti-tex.-zakazchika

Понравилась статья? Поделить с друзьями: