Признание договора ипотеки недействительным единственное жилье

Как осуществляется признание недействительным договора залога судебная практика

Признание договора ипотеки недействительным единственное жилье

Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:

  • недееспособности одной из сторон соглашения;
  • отсутствии полномочий для заключения соглашения;
  • выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
  • отсутствии государственной регистрации договора;
  • отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
  • неполном перечне основных условий сделки.

Порядок процедуры

Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.

Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Судебная практика

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Историческая справка

Форма залога появилась в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

Читайте также  Как провести заочное голосование собственников жилья

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения.

Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание.

Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание.

Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье.

9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Источник: https://cashfacts.ru/2759-protsedura-priznaniya-dogovora-zaloga-nedeistvitelnym-iz-sudebnoi-praktiki

Признание договора ипотеки недействительным

— Статьи — Признание договора ипотеки недействительным

Статьи 1348 +1

Те, кто не практике столкнулся с ситуацией, когда возможности оплачивать жилищный кредит нет, стараются рассмотреть различные варианты, благодаря которым можно будет сохранить недвижимость, которую они передали в залог. В большинстве своем заемщики выбирают путь переговоров с кредитором и изменения графика возврата ссуды, однако находятся такие, которые твердо уверены в том, что путь признания ипотеки недействительной не менее эффективный.

Можно ли выиграть дело у банка?

К сожалению для тех, кто надеется решить все в судебном порядке, случаев, когда суд принял сторону истца, признав недействительным заключенный с банком договор, крайне мало. Кредиторы уже давно научились составлять юридически грамотные соглашения, а также наводить справки о дееспособности тех, кто решил обратиться к ним за ссудой.

В связи с этим думать о том, что вам удастся подловить банк на неправильно составленном соглашении или заявить о том, что вы не осознавали всей полноты ответственности и возможных негативных последствий даже не стоит.

Сегодня договор любого из них содержит не только установленный законом обязательный минимум, но и детально описывает все обязанности клиента, его ответственность, информацию о полной стоимости займа и порядке его возврата — все это защищает банкиров от тех, кто захочет ввести суд в заблуждение.

Конечно, исключения есть, но относятся он к спорами по признанию договора ипотеки недействительным, возникающим между кредитором и заемщиками, являющимися юридическими лицами.

При этом основная причина удовлетворения исков со стороны таких клиентов связана не с ошибками банков, а с тем, что лицо, подписывающее соглашение от имени юридического лица было не правомерно совершать такие действия, например, пошло на сделку вопреки отсутствию согласия на ее осуществление со стороны совета директоров.

Читайте также  Где узнать кадастровую стоимость жилья

Среди жалоб со стороны физических лиц, как правило, подлежат удовлетворению лишь те, которые связаны с тем, что при предоставлении займа не были учтены интересы сторон, имеющих определенные права на часть недвижимости, переданной в ипотеку. Наиболее часто в качестве таких третьих лиц выступают либо супруг/супруга заемщика, передавшего в ипотеку их совместную собственность, либо лица, владеющие частью такой недвижимости на правах долевой собственности.

Примеры успеха

В качестве примеров исков, которые почти наверняка закончится успехом истца, можно привести следующие:

Пример 1: Заемщик оформляет ссуду на крупную сумму, предоставляя в качестве обеспечения квартиру. Узнав о том, что их совместно нажитое имущество передано в залог банку, его жена обращается в суд, совершенно справедливо полагая, что недействительный договор ипотеки нарушает ее права. Если судом будет действительно установлен факт подписания соглашения без ее нотариально заверенного согласия, иск будет удовлетворен.

Пример 2: Заемщик передает в ипотеку спорную недвижимость. Человек, претендующий на ее часть, выигрывает дело и становится собственником, но узнает, что его доля также находится под обременением. Обратившись в суд, такое лицо с легкостью добьется того, что вынесенный вердикт будет в его пользу.

Привлекать ли адвоката?

Как показывает практика, обойтись без специалиста с юридическим образованием, знающего как признать договор ипотеки недействительным и имеющего опыт решения подобных споров практически невозможно. Вместе с тем, нужно объективно смотреть на свои шансы доказать нарушения со стороны кредитора.

В судебной практике по ипотеке встречается немало дел, которые изначально были обречены на провал, хотя адвокат до последней минуты уверял своего клиента в успехе.

Большинство из них были связаны с ситуациями, когда заемщик, не справившись с обязательствами перед банком, пытался доказать то, что его намеренно ввели в заблуждение и он не был должным образом проинформирован о специфике ипотечных кредитов, а также о том, какие последствия может повлечь грубое нарушение условий возврата займа. Очевидно, что в подобных случаях ведение судебных споров с банком — бесполезная трата времени.

Несколько иная ситуация складывается в корпоративном секторе, где от навыков адвоката во многом зависит исход дела. Однако даже здесь заемщики не сколько пытается доказать неправоту кредитора, сколько делает упор на признание договора недействительным в виду заключения его неуполномоченным сотрудником компании.

Какой же совет дать заемщикам, готовящимся вступить в судебные разбирательства с банком? Прежде всего, не стоит пытаться доказать свою правоту там, где ее реально не существует: если вы взяли ссуду и не смогли ее осилить только из-за того, что переоценили свои возможности, результат разбирательств будет не только не в вашу пользу, но и закончится оплатой издержек банка на участие в этом процессы. Во-вторых, старайтесь решать проблемы с кредитором путем переговоров, а не в зале суда, ведь банк хочет забрать квартиру лишь только в качестве крайней меры. Если же вы уверены в своей правоте — ищите себе юридически грамотных помощников, которые не только обладают необходимыми знаниями, но и могут похвастаться наличием в своем резюме успешными делами по признанию ипотеки недействительной.

Вам понравился контент?

+1

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/priznanie-ipoteki-nedeystvitelnoy.html

Договор ипотеки единственной квартиры признали недействительным

05.11.2017

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем.

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

Читайте также  Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики.

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/, ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805, ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

  • при составлении нарушен какой-либо закон РФ,
  • противоречит нравственности и правопорядку,
  • сделка фиктивная,
  • одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек,
  • подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП,
  • договор заключил человек, который не осознавал свои действия,
  • подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.),
  • подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

  • покупатель,
  • продавец,
  • родители несовершеннолетнего,
  • органы ОиП,
  • законные наследники, имеющие право на недвижимость,
  • прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру,
  • продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассм

*Предлагаемые к заключению договоры или финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере внесенных денежных средств в полном объеме. До совершения сделок следует ознакомиться с рисками, с которыми они связаны.

Договор ипотеки единственной квартиры признали недействительным Ссылка на основную публикацию

Источник: https://tradesmarter.ru/analitika/prs_dogovor-ipoteki-edinstvennoy-kvartiry-priznali-nedeystvitelnym_42d19.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: