Территориальные зоны земель населенных пунктов классификация зон

Содержание

Состав земель населенных пунктов и их зонирование в 2018 году: территориальный зоны, градостроительное зонирование | Земельный эксперт

Территориальные зоны земель населенных пунктов классификация зон

Согласно градостроительному регламенту, который устанавливается в каждом субъекте федерации, определяется состав земель населенных пунктов. Определение данному понятию и описание категорий площадей, которые могут быть включены в данную группу, представлено в ст. 85 Земельного кодекса РФ. Выделяются следующие группы:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:
  • зоны, где располагаются постройки для проживания;
  • производственные территории;
  • земли для устройства транспортных узлов и инженерных пунктов;
  • наделы рекреационного значения;
  • сельхозугодья;
  • территории спецназначения;
  • земли для строительства военных объектов.

Каждый из участков может использоваться согласно своей принадлежности к одной из обозначенных категорий.

Градостроительный регламент

Для определения границ площадей различной групповой принадлежности выполняется зонирование территорий населенных пунктов. Данное мероприятие проводится согласно правилам землепользования, которые устанавливает градостроительный регламент относительно территориальных зон с учетом особенностей каждой группы. Также учитываются такие параметры, как месторасположение надела, возможность его дальнейшего развития, сочетаемость с другими видами эксплуатации земельных массивов.

Если площади расположены в пределах одной территориальной зоны, для них назначается общий градостроительный регламент. Данный документ выступает основой правового режима землеустройства и пользования наделами, в частности, определяет порядок пользования постройками, расположенными на площади и всем, что находится под поверхностью участка.

Положения регламента, являются обязательными к исполнению для всех владельцев или распорядителей наделов, независимо от формы собственности.

Несоответствие градостроительному регламенту

Иногда бывают случаи, когда недвижимые объекты, расположенные на участке, не соответствуют существующему градостроительному регламенту. Выделяются следующие ситуации:

  • вид эксплуатации не входит в список видов разрешенного использования;
  • размеры участков не соответствуют максимально разрешенными.

В этих случаях постройками можно пользоваться без назначения срока приведения их в соответствие с установленным регламентом, кроме ситуаций, когда эксплуатация таких построек опасна для жизни и здоровья граждан, а также может нанести вред окружающей среде. При наличии таких обстоятельств на эксплуатацию накладывается запрет. Реконструирование и восстановление построек производится лишь в полном соответствии с регламентом.

Предназначение земельных участков, входящих в состав различных зон

Каждая из выделенных категорий имеет свое функциональное назначение. Описание групп приведено в ст. 85 ЗК РФ:

  1. Территории, предназначенные под жилые постройки, также могут быть использованы для возведения культурно-бытовых зданий и жилых строений различной этажности.
  2. Общественно-деловые участки используются для застройки зданиями административного типа, а также сооружениями, выполняющими культурно-бытовые, образовательные и социальные функции.
  3. Площади производственного плана используются для возведения промышленных, коммунальных и складских помещений.
  4. Земли инженерной и транспортной инфраструктур используются для организации путей сообщения, а также транспортных пунктов. Кроме того, на таких землях возводятся здания инженерной направленности.
  5. Наделы, рекреационного назначения используются для организации парков, скверов, городских посадок и для создания искусственных водоемов.
  6. Массивы, в отношении которых установлены особый охранный режим. К этой группе относятся земли, имеющие важное культурное или историческое значение, а также эстетическое и оздоровительное.
  7. Сельхозугодья используются под пашни, посадки.

Площади, являющиеся участками общего использования, включаются в любую из указанных групп, однако, не вправе выступать объектом процедуры приватизации.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Все территории, принадлежащие одному муниципальному образованию и подлежащие застройке или иному способу эксплуатации, считаются территориями населенных пунктов.
  2. Состав земель зависит от того, какие группы участков включены в площади города или села. Законодательством закреплены несколько категорий, каждая из которых имеет свое описание.
  3. Все вопросы, связанные с выполнением зонирования и дальнейшим распределением, эксплуатацией площадей, решаются, руководствуясь градостроительным регламентом.
  4. Данный документ определяет дальнейшее использование земель с учетом их индивидуальных особенностей, месторасположения, сочетаемости с другими группами наделов и вероятности максимально рационной эксплуатации в дальнейшем.
  5. Положения регламента являются обязательными для исполнения всеми категориями граждан и компаний.
  6. В том случае, если постройки возведены на территории вразрез с ее назначением, регламент разрешает их не сносить и эксплуатировать дальше, кроме ситуаций, когда здания несут опасность для жизни и здоровья граждан и наносят вред окружающей среде.
  7. Каждая из категорий земель имеет свое описание и функциональное назначение.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по составу земель населенных пунктов и их зонированию

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Дело в том, что больше 20 лет назад я получила в пользование земельный массив, на котором построила дом и в течение длительного времени проживаю там с семьей.

Год назад было проведено зонирование площадей нашего села, и я получила уведомление, что мой дом построен на участке общественно-делового назначения.

Неделю назад пришло письмо из администрации, в котором сказано примерно следующее: «поскольку дом построен вразрез с положениями градостроительного регламента, он подлежит сносу, а на самом участке будет возведено административное здание».

Подскажите, правомерно ли такое решение? Что я могу сделать, чтобы избежать сноса дома?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. В статье 85 ЗК РФ описаны условия, при которых граждане могут пользоваться предоставленными территориями, если на них возведены постройки, которые не соответствуют установленному градостроительному регламенту.

Согласно положениям данной статьи, вы имеете право и дальше эксплуатировать свой участок и дом. Исключением является ситуация, когда недвижимость, расположенная на территории, несет опасность для жизни и здоровья граждан.

Что касается вашей ситуации, то требование муниципалитета не имеет под собой никаких законных оснований, и вы можете подать жалобу на действия сотрудников администрации должностному лицу.

Если такой вариант не принесет положительных итогов, вы вправе обратиться в суд и решить вопрос там. Для этого достаточно будет предъявить документы о времени постройки дома, дате получения земли в распоряжение и заключение экспертов о состоянии строения.

Вам будут полезны следующие статьи:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Источник: http://zk-expert.ru/klassifikaciya-zemel/zemli-naselennyx-punktov/sostav-zemel-naselennyx-punktov-i-ix-zonirovanie/

Территориальное зонирование земель населенных пунктов

» Земля » Зонирование земель населенных пунктов

Зонирование территорий населенных пунктов вызвано установлением порядка использования земель. Поэтому земли населенных пунктов, которые находятся в пределах административных границ, разделены на зоны, с учетом градостроительных требований.

Зонирование земель представляет собой разделение территории населенного пункта на участки, которые имеют различное целевое назначение и соответствующий правовой режим использования. Зонирование производится согласно утвержденному плану по развитию населенного пункта.

Положение о проведении зонирования и основные его принципы утверждены Правительством Российской Федерации. Решение о проведении зонирования принимается распорядительным документом территориального органа государственной власти или решением органа местного самоуправления.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для индивидуальной и общественной жилой застройки, а также возведения объектов культурно-бытового и социального назначения.

Недвижимость, которая располагается в жилой зоне, может быть представлена индивидуальными жилыми домами, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройкой. Кроме жилых домов, по градостроительному плану могут располагаться и другие виды застройки.

Большая часть территорий населенных пунктов отводится под жилищную застройку, что соответствует целевому назначению категории земель населенных пунктов.

Однако населенные пункты не могут существовать без административных зданий, объектов образовательного, культурно-бытового и социального назначения. Поэтому такие объекты также включаются в градостроительные планы по застройке жилых зон населенных пунктов.

Определенная часть земель населенных пунктов отводится под промышленную застройку, объекты коммунально-складского назначения, инженерную и транспортную инфраструктуру. Такие объекты имеют санитарно-защитные зоны, чтобы обеспечить безопасность жителей населенного пункта.

Благоустройством таких территорий занимаются собственники производственных объектов за свой счет.

Правовой режим земель населенных пунктов, который предусматривает градостроительное зонирование, предусмотрен земельным и градостроительным законодательством.

Читайте также  Отказ от земельного участка новые правила

Зонирование территорий представляет собой двусторонний процесс, предусматривающий плановое использование земель населенного пункта путем принятия нормативных документов на уровне органов местной власти.

Планирование застройки территории и установление правил землепользования осуществляется в следующих целях:

  • для создания условий по устойчивому развитию территориального муниципального образования;
  • сохранности окружающей среды и объектов, которые относятся к памятникам культурного наследия;
  • планирования границ административной территории населенного пункта;
  • надлежащего обеспечения прав собственников земельных участков и защиты их интересов по использованию наделов и размещенных на них зданий и сооружений;
  • создание благоприятного инвестиционного климата путем предоставления широкого выбора по использованию выделяемых земель, а также объектов, относящихся к капитальному строительству.

Утвержденные соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления правила землепользования и осуществления застройки территории населенного пункта, предусматривают порядок их применения, внесения в них соответствующих изменений.

Неотъемлемой частью данных нормативов являются:

  • карта по градостроительному зонированию;
  • градостроительные регламенты;
  • положение о регулировании землепользования и застройки со стороны органов местного самоуправления;
  • порядок изменения видов разрешенного пользования земельными участками и объектами капитального строительства;
  • регламент по подготовке документации по планированию территории;
  • порядок проведения общественных и публичных слушаний по вопросам, связанным с порядком землепользования и застройки земельных участков;
  • порядок внесения соответствующих изменений в правила землепользования.

Также могут быть включены и другие вопросы, которые требуют своего рассмотрения. На карту градостроительного зонирования наносятся утвержденные границы согласно территориальным зонам.

При этом каждый земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, что и находит свое отображение в соответствующих границах.

Сформировать один земельный участок из нескольких, которые расположены в разных территориальных зонах, невозможно, так как территориальные зоны не устанавливаются для одного участка.

На градостроительной карте обязательно отражаются зоны, границы которых относятся к территориям, на которых расположены объекты культурного наследия.

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, относящиеся к населенным пунктам, входят в состав земель всей страны.

В соответствии с законом, земли, которые используются и предназначены для проведения застройки, входят в состав земель населенных пунктов, так как по своему целевому назначению они предназначены для развития населенных пунктов.

В соответствии с положениями статей 85 Земельного кодекса и 35 Градостроительного кодекса, земельные участки, которые составляют земли населенных пунктов, могут относится к таким территориальным зонам, предусмотренным градостроительным регламентом:

  • жилым территориальным зонам;
  • общественно-деловым территориальным зонам;
  • производственным территориальным зонам;
  • предназначенным для инженерных сетей и транспортной инфраструктуры;
  • относящимся к реакреационным зонам;
  • используемых в сельскохозяйственном производстве;
  • имеющих статус зон специального назначения;
  • предназначенных для размещения военных объектов;
  • относящихся к иным территориальным зонам.

В состав жилых зон входят земельные участки, которые предназначены для строительства жилых домов, а также объектов культурно-бытового назначения.

В жилых зонах возможно как индивидуальное, так и промышленное жилое строительство. При этом как в первом, так и во втором случаях, жилая застройка может быть представлена малоэтажными, средней этажности и многоэтажными зданиями.

Градостроительным регламентом могут быть предусмотрены и другие виды застроек, связанных с реализацией жилищной программы.

В общественно-деловых зонах земельные участки используются для возведения административных зданий, объектов, предназначенных для использования в сфере образования, культуры, быта.

Кроме того, на данной категории земель могут быть возведены здания для общественного использования, что также предусматривается градостроительным регламентом.

К производственным зонам относятся земельные участки, на которых проводится застройка зданиями промышленного и коммунального назначения, складскими помещениями, а также другими постройками, которые указаны в градостроительном регламенте.

К зонам инженерной и транспортной инфраструктуры относятся земельные участки, на которых располагаются объекты:

  • железной дороги;
  • автомобильного, речного, морского и воздушного транспорта;
  • трубопроводного транспорта;
  • связи;
  • инженерной инфраструктуры.

Также могут входить и объекты, которые имеют иное назначение, однако, входящие в градостроительный регламент.

В состав земель, которые входят в рекреационные зоны, относятся земельные участки, на которых находятся городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища, а также те, которые используются для отдыха жителей города и туристов.

К земельным участкам, которые расположены в черте населенного пункта, относятся особо охраняемые территории, на которых находятся объекты природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения.

В некоторых населенных пунктах имеются зоны с земельными участками, которые имеют сельскохозяйственное назначение. Такие земли, в соответствии с генеральными планами населенных пунктов, используются под пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения, которые предназначены для сельскохозяйственного производства

Отдельную категорию земель населенных пунктов составляют земельные участки, которые предназначены для использования их в общем пользовании. На них располагаются площади, улицы, проезды, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты, которые не подлежат приватизации.

Границы территориальных зон в населенных пунктах

Все территориальные зоны земель населенного пункта излагаются на градостроительной карте. В регламенте, который является неотъемлемой частью градостроительной карты, указаны все виды разрешенного использования земель, их предельные размеры, а также ограничения, которые установлены в отношении конкретных земельных участков или территориальных зон. В градостроительном регламенте указан правовой режим земельных участков населенного пункта.

Действие правового режима распространяется не на все земли населенного пункта. В поле его действия не входят земли, занятые под объекты культурного наследия, территории мест общего пользования, а также находящиеся под линейными объектами.

При этом соблюдается требование о том, что земельный участок определенной территориальной зоны не может входить в состав другой территориальной зоны.

Согласно правилам землепользования и застройки, для каждой территориальной зоны устанавливается отдельный градостроительный регламент, который разрабатывается с учетом особенностей места расположения земельного участка, а также необходимости сочетать различные виды по использованию земельных участков населенного пункта.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/territorialnoe-zonirovanie-zemel-naselennyx-punktov.html

Категории земель и виды разрешенного использования

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе.

Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

  • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
  • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

1. Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.
Читайте также  Как оформить покупку дачи с земельным участком

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации. Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

2. Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и несельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Несельскохозяйственные угодья

Несельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот несельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

3. Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

4. Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе ВРИ

Источник: https://zembaron.ru/raznoe/kategoriya-zemel-i-vid-razreshennogo-ispolzovaniya/

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования участков этой категории

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

  • в какую территориальную зону они входят;
  • какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

  • строить можно без ограничений;
  • строить можно с определенными ограничениями;
  • строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

  • признанию постройки самостроем;
  • отказу в оформлении права собственности на постройку;
  • сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

  1. государственного запаса;
  2. водного фонда;
  3. лесного фонда;
  4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
  5. спецназначения;
  6. сельскохозяйственного назначения;
  7. населенных пунктов.

83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

Право на их изменение принадлежит:

  • органам власти федерального значения;
  • местной власти;
  • судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

  • жилых построек;
  • общественно-деловых построек;
  • предпринимательства;
  • отдыха;
  • общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

  • блокированного типа — таунхаусы;
  • передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
  • средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
  • большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

  • индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
  • бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

  • коммунальных,
  • социальных,
  • медицинских,
  • ветеринарных,

для создания:

  • мест, способствующих культурному развитию;
  • образовательных учреждений;
  • религиозных центров;
  • центров научной деятельности;
  • управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

  • центров делового управления;
  • торговых центров, магазинов и рынков;
  • коммерческих и страховых организаций;
  • точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
  • мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

  • спортивных объектов;
  • объектов туристической направленности;
  • игровых полей и полей для прогулок;
  • причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
  • мест ловли рыбы и охоты на животных.

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

  • автомобильных дорог,
  • пешеходных тротуаров,
  • водных объектов общего пользования,
  • парков и скверов,
  • кладбищ и др.
Читайте также  План застройки земельного участка образец нормы

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

  1. основной,
  2. условно разрешенный,
  3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

  • дома,
  • магазина,
  • образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

  • представители администрации населенного пункта,
  • владельцы близлежащих участков,
  • сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

  1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
  2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС,
  • ЛПХ,
  • блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

  • огородничеством,
  • садоводством,
  • скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

  • магазины,
  • точки общепита,
  • гостиницы,
  • автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

  • столовые,
  • рестораны,
  • кафе,
  • иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

  • отели,
  • гостиницы,
  • пансионаты,
  • другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

  • автосервисы,
  • мойки,
  • заправки и др.

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

  1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
  2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
  3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
  4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/zemli-naselennyh-punktov-vidy-razreshennogo-ispolzovaniya

90. Правовая классификация земель населенных пунктов

В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ в составземель населенных пунктов могут входитьземельные участки, отнесенные всоответствии с градостроительнымирегламентами к следующим территориальнымзонам:

1. Жилым;

2. Общественно-деловым;

3. Производственным;

4. Инженерных и транспортных инфраструктур;

5. Рекреационным;

6. Сельскохозяйственного использования;

7. Специального назначения;

8. Военных объектов;

9. Иным территориальным зонам.

1. В состав жилых зон могут включаться:

а)Застройка индивидуальными жилымидомами;

б)Застройка малоэтажными жилыми домами;

в)Застройка среднеэтажными жилыми домами;

г)Застройка многоэтажными жилыми домами;

д)Жилая застройка иных видов.

Вжилах зонах допускается размещениеобъектов социального, коммунально-бытовогоназначения, объектов здравоохранения,образования, культовых зданий, стоянокавтотранспорта, гаражей, если они неоказывают негативного воздействия наокружающую среду.

Всостав жилых зон могут включаться такжежилые территории, предназначенные дляведения садоводства, огородничества идачного хозяйства.

2. В состав общественно-деловых зон включаются:

а)Зоны делового, коммерческого, общественногоназначения;

б)Объекты социального и коммунально-бытовогоназначения;

в)Зоны обслуживания объектов, необходимыхдля осуществления производственной ипредпринимательской деятельности;

г)Общественно деловые зоны иных видов.

Общественноделовые зоны предназначены для размещенияобъектов здравоохранения, культуры,торговли, общественного питания,предпринимательской деятельности,финансовой деятельности, стоянокавтотранспорта и т.д.

Впределах общественно деловых зонразмещаются жилые дома, гостиницы,подземные и многоэтажные гаражи.

3. В состав производственных зон включаются:

а)Коммунальные зоны для размещениякоммунальных и складских объектов,объектов транспорта и оптовой торговли;

б)Производственные зоны;

в)Иные виды инженерной и транспортнойинфраструктур, в том числе сооруженияжелезнодорожного, автомобильного,речного, морского и трубопроводноготранспорта и санитарно-защитные зонытаких объектов, в соответствии стребованиями технических регламентов.

4. В состав зон сельскохозяйственного использования включаются:

а)Сельскохозяйственные угодья;

б)Зоны, занятые объектами сельскохозяйственногоназначения, в том числе дачного хозяйства,садоводства, огородничества и ЛПХ.

5.В состав зон рекреационного назначениявключаютсяземли, занятые городскими лесами,скверами, парками, прудами, озерами,кряжами и иными территориями, которыеиспользуются для отдыха, туризма, спорта.

6.В состав зон специального назначениявключаютсязоны, занятые кладбищами, крематориями,скотомогильниками, местами размещенияотходов и т.д. Включение этих земельныхучастков в состав других территориальныхзон недопустимо.

91. Зонирование территорий

Правовоерегулирование – глава 4 ГрК РФ.

Градостроительное зонирование-зонирование территорий муниципальныхобразований в целях определениятерриториальных зон и установленияградостроительных регламентов.Градостроительное зонированиеосуществляется путем принятия иреализации правил землепользования изастройки.

Правилаземлепользования и застройки включаетв себя:

1.Порядок их применения и внесения в нихизменений;

2.Карту градостроительного зонирования;

3.Градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки— документ градостроительного зонирования,который утверждается нормативнымиправовыми актами органов местногосамоуправления, нормативными правовымиактами органов государственной властисубъектов РФ — городов федеральногозначения и в котором устанавливаютсятерриториальные зоны, градостроительныерегламенты, порядок применения такогодокумента и порядок внесения в негоизменений.

Накарте градостроительного зонированияустанавливаются границы территориальныхзон. Границы территориальных зон должныотвечать требованию принадлежностикаждого земельного участка только кодной территориальной зоне. Формированиеодного земельного участка из несколькихземельных участков, расположенных вразличных территориальных зонах, недопускается. Применительно к одномуземельному участку территориальнаязона не устанавливается.

Врезультате градостроительного зонированиямогут определяться:

1.Жилые зоны;

2.Общественно-деловые зоны;

3.Производственные зоны;

4.Зоны инженерной и транспортнойинфраструктур;

5.Зоны сельскохозяйственного использования;

6.Зоны рекреационного назначения;

7.Зоны особо охраняемых территорий;

8.Зоны специального назначения;

9.Зоны размещения военных объектов и иныевиды территориальных зон.

Границытерриториальных зон могут устанавливатьсяпо:

1.По линиям магистралей, улиц и т.д.

2.По красным линиям;

Красные линии— линии, которыеобозначают существующие, планируемыеграницы территорий общего пользования,границы земельных участков, на которыхрасположены линии электропередачи,линии связи, трубопроводы, автомобильныедороги, железнодорожные линии и другиеподобные сооружения (линейные объекты);

3.По границам земельных участков;

4.По границам населённых пунктов в пределахмуниципального образования;

5.По границам самих муниципальныхобразований;

6.По естественным границам природныхобъектов;

Идр.

Источник: https://StudFiles.net/preview/6696114/page:55/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: